Ghid imobiliar

1. Ce documente sunt necesare pentru vanzarea-cumpararea unui imobil?

V-ati hotarat sa vindeti sau sa achizitionati un imobil? Atunci trebuie sa stiti exact ce documente aveti nevoie pentru procesul de vanzare-cumparare.
In primul rand, pentru a putea vinde un imobil aveti nevoie de actul de proprietate care atesta dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv. Acesta poate fi: contract de vanzare- cumparare, act de donatie, certificat de mostenitor, contract de schimb, testament, sentinta civila definitiva.

Contractul de vanzare-cumparare: este contractul prin care una dintre parti - vanzatorul - stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti - cumparatorul - care se obliga in schimb a plati vanzatorului pretul bunului vandut.
Actul de donatie: este un contract solemn, unilateral si cu titlu gratuit, prin care una din parti, numita donator, cu intentie liberala, isi micsoreaza in mod actual si irevocabil patrimoniul sau cu un drept (real sau de creanta), marind patrimoniul celeilalte parti, numita donatar, cu acelasi drept, fara a urmari sa primeasca ceva in schimb.
Certificat de mostenitor: este un titlu in temenul caruia persoana pentru care s-a emis face dovada calitatii sale de mostenitor. Este reglementat de Legea nr 36/1995. El se elibereaza pe baza incheierii finale, data in cadrul procedurii succesorale notariale, de catre notarul in raza caruia defunctul a avut ultimul domiciliu. Certificatul cuprinde referiri la masa succesorala, numarul si calitatea mostenitorilor si cotele ce le revin din patrimoniul defunctului.
Contract de schimb: este contractul prin care partile, numita copermutanti, dau fiecare celeilalte un lucru pentru altul.
Testament: este un act juridic unilateral, solemn, esentialmente personal si irevocabil prin care testatatorul dispune, pentru cazul incetarii sale din viata de intreaga sa avere sau numai de o parte din aceasta.

Pe baza acestor acte se face cadastrul si intabularea (dovada intabularii imobilului) proprietatii care sunt necesare notarului pentru a depune un "extras de carte funciara".
Carte funciara: inscris oficial reprezentand unitatea de baza in sistemul de publicitate imobiliara in cadrul caruia evidenta se tine pe imobile si nu pe proprietari. C.F se intocmeste in mod distinct pentru fiecare imobil si cuprinde mentiuni despre toate actele translative sau constitutive de drepturi in privinta imobilului respectiv. Se intocmeste si se numeroteaza pe localitati.
Cadastrul este un sistem unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza identificarea, inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor.

Un alt document necesar este certificatul fiscal care atesta ca proprietarul figureaza pe rolul administratiei financiare cu imobilul care urmeaza a fi vandut, ca sunt achitate la zi taxele pentru imobil, ca proprietarul nu este urmarit de catre stat pentru eventuale debite sau amenzi. Trebuie sa fie precizate: numele corect al proprietarului sau proprietarilor; adresa corecta a apartamentului; suprafata de teren aferenta; fara datorii.

Alte documente: certificat pentru schimbarea adresei postale in cazul in care adresa postala din actul de proprietate nu corespunde cu adresa postala din certificatul fiscal, incheierea si extrasul de carte funciara; ultima chitanta de achitare a energiei electrice; adeverinta tip de la Asociatia de Proprietari care sa ateste plata la zi a datoriilor; certificat de casatorie vanzatori si cumparatori (daca este cazul) sau Sentinta civila de divort cu mentiune "definita si irevocabila"; actele de identitate ale partilor (trebuie sa fie in perioada de valabilitate).

2. Este necesara asigurarea locuintei Dvs? DA!

Fiecare proprietar trebuie sa incheie asigurarea obligatorie a locuintei.
In urmatoarele randuri veti afla informatiile esentiale despre asigurarile de locuinta.

Ce cuprinde Polita de asigurare impotriva dezastrelor naturale - PAD ?

PAD este valabila 12 luni si cuprinde urmatoarele:
a) informatii furnizate de contractant/asigurat referitoare la:
- identificarea asiguratului, contractantului si a beneficiarului asigurarii: numele si prenumele/denumirea, adresa completa a locuintei, CNP/CUI, telefon;
- identificarea obiectului asigurarii: tipul locuintei, potrivit clasificarii (vezi mai jos);
b) riscurile acoperite prin contract;
c) suma asigurata obligatoriu pentru tipul de locuinta asigurat;
d) prima de asigurare obligatorie aferenta sumei asigurate;
e) data emiterii politei si perioada de valabilitate a acesteia;
f) datele de identificare ale PAID;
g) denumirea asiguratorului autorizat care a eliberat PAD in numele si contul PAID;
h) semnaturile partilor contractante;
i) denumirea actelor normative care prevad drepturile si obligatiile partilor contractante.

Prima de asigurare - cat costa si cand se plateste?
Asigurarea riscurilor de cutremur, alunecari de teren si inundatii pentru fiecare constructie cu destinatia de locuinta se incheie pe perioade de 12 luni, pana la momentul la care constructia isi pierde destinatia de locuinta, data inceperii si data incheierii valabilitatii contractului fiind precizate in PAD.
Prima de asigurare se plateste integral si anticipat cu cel putin 24 de ore inainte de inceperea valabilitatii PAD, astfel:
a) 20 euro pentru constructiile cu destinatia de locuinta de tip A
b) 10 euro pentru constructiile cu destinatia de locuinta de tip B

Cum se clasifica locuintele asigurate?
Tipurile de locuinte pentru care se incheie asigurari obligatorii sunt urmatoarele:
- tip A: constructia cu structura de rezistenta din beton armat, metal ori lemn sau cu pereti exteriori din piatra, caramida arsa ori din orice alte materiale rezultate in urma unui tratament termic si/sau chimic;
- tip B: constructia cu pereti exteriori din caramida nearsa sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic si/sau chimic.

Ce se intampla cu cei care au incheiat contracte de asigurare facultative? Incepand cu 1 septembrie 2012, societatile de asigurare autorizate vor putea incheia asigurari facultative pentru locuinte pentru riscurile care fac obiectul contractului de asigurare obligatorie a locuintelor.
Spre sfarsitul lunii septembrie 2012, Curtea de Apel Bucuresti a hotarat, la solicitarea Astra Asigurari, suspendarea executarii unui ordin al Comisiei de Supraveghere a Asigurarilor (CSA) care stabilea, printre altele, ca proprietarii de locuinte care vor sa incheie polite facultative trebuie sa incheie si o polita obligatorie.

Diferenta dintre polita facultativa si cea obligatorie in ceea ce priveste modul de despagubire.
Potrivit specialistilor din piata de asigurari, intre asigurarea facultativa a locuintei si cea obligatorie exista o mare diferenta in sensul ca prima este de tip proportional iar a doua este de tip prim risc.
Asigurarea de tip proportional inseamna ca daca pentru o casa care valoareaza 60.000 de euro un proprietar o asigura facultativ pentru 20.000 de euro, acesta isi va asigura practic doar a 3-a parte din casa. In momentul unei daune, sa zicem de 9.000 de euro, proprietarul locuintei va primi tot a 3-a parte din dauna, adica 3000 de euro, ceea ce nu se intampla in cazul politelor obligatorii.
La polita PAD indiferent de valoarea casei, potrivit legii, proprietarul isi asigura casa fie la 10.000 de euro fie la 20.000 de euro in functie de tipul constructiei, plateste o prima anuala de 10 euro, respectiv de 20 de euro si in cazul unei daune, luam acelasi exemplu de 9000 de euro, primeste toti cei 9.000 de euro.

3. Care sunt tipurile de cheltuieli notarile la cumpararea unei case?

Achizitionarea oricarui tip de proprietate implica o serie de cheltuieli care cresc pretul initial cu cateva mii de euro. Cu cat proprietatea este mai scumpa cu atat sumele aferente taxelor notariale vor fi mai mari.
Cele mai multe dintre aceste sume sunt achitate la notariat, insa de acolo sunt directionate mai departe catre alte institutii de stat.
Taxele notariale cuprind 4 tipuri de plati: impozitul aplicat pretului cunoscut ca impozit pe venit, tariful de carte funciara, onorariul notarial si TVA-ul. Una dintre aceasta reprezinta onorariul notarului, in vreme ce restul sunt directionate catre stat: catre bugetul local, bugetul de stat sau Oficiul de cadastru si Publicitate Imobiliara.
Detaliat, avem urmatoarele:
Impozitul pe venit/impozitul pe pretul imobilului: potrivit prevederilor Codului Fiscal, impozitul pe venit, in cazul nostru, pe pretul imobilului, se calculeaza in functie de data dobandirii locuintei. Singura situatie in care impozitul pe venit nu este impus o reprezinta incheierea contractelor de donatie intre rude si afini pana la gradul trei, precum si intre soti.

Tariful de carte funciara: intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate a cumparatorului este o conditie impusa de lege care nu se poate face decat in baza dovezii de achitare a tarifului de carte funciara. Acest tarif se calculeaza in functie de tipul cumparatorului, care poate fi persoana fizica sau juridica.

Onorariul notarial: acesta este datorat in baza Ordinului Ministerului Justitiei si se calculeaza procentual, in functie de pretul imobilului asa cum apare in contractul de vanzare-cumparare. Pentru a fi considerat corect pretul trebuie sa corespunda cu valoarea locuintei rezultata din expertizele privind valorile de circulatie ale imobilelor. In caz contrar, onorariul se calculeaza in functie de valoarea imobilului conform expertizei. Codul Fiscal impune intocmirea expertizelor care pot fi facute numai de o societate autorizata.

Cine suporta cheltuielile vanzarii unui imobil?
Cumparatorul are doua obligatii principale: de a plati pretul si de a lua in primire lucrul vandut. In afara acestor obligatii, conform art.1305 C.civ, cumparatorul mai trebuie -in lipsa de stipulatie contrara- sa plateasca cheltuielile vanzarii (cheltuielile propriu-zise ale actului, taxele de timbru si de autentificare -onorariu notarial- sau de publicitate imobiliara etc).
In cazul in care cumparatorul pretinde ca, desi in actul ce constata conditiile vanzarii nu s-a stipulat nimic in aceasta privinta, totusi intelegerea a fost ca vanzatorul sa plateasca o parte din cheltuieli, el va trebui sa faca dovada acelei intelegeri netrecute in actul de vanzare. Cheltuielile vanzarii nu pot fi puse sarcina vanzatorului pe baza de simple prezumtii.

4. Care sunt obligatiile dar si drepturile chiriasilor?

Daca sunteti chirias ar trebui sa stiti ca drepturile si responsabilitatile Dvs deriva din legea proprietarului si chiriasului privind proprietarii/chiriasii, precum si din orice contract de locatie scris sau verbal dintre Dvs si proprietar.

Pe scurt, DREPTURILE Dvs in calitate de chirias intr-o locuinta privata inchiriata sunt:

• Aveti drept de folosinta linistita si exclusiva a locuintei dumneavoastra
• Aveti dreptul la anumite standarde minime de cazare
• Aveti dreptul la un chitantier pentru plata chiriei
• Aveti dreptul sa contactati proprietarul sau reprezentantul acestuia in orice moment rezonabil. Aveti, de asemenea, dreptul la informatiile de contact corespunzatoare de care aveti nevoie pentru a face acest lucru (numere de telefon, adrese e-mail, adrese postale, etc.)
• Proprietarul dumneavoastra are dreptul de a intra in locuinta dumneavoastra numai cu permisiunea dumneavoastra. Daca proprietarul trebuie sa efectueze reparatii sau sa inspecteze spatiul, acest lucru trebuie sa se realizeze conform unui aranjament anterior, cu exceptia situatiilor de urgenta
• Aveti dreptul la rambursare pentru orice reparatii pe care le efectuati si care sunt responsabilitatea proprietarului
• Aveti dreptul sa primiti prieteni care sa ramana la dumneavoastra pe timpul noptii sau pentru perioade scurte de timp, cu exceptia cazului in care acest lucru este interzis in mod explicit in contractul dumneavoastrã de locatie. Trebuie sa informati proprietarul cu privire la o alta persoana care se muta la dumneavoastra
• Aveti dreptul la o anumita perioada de preaviz pentru rezilierea contractului dumneavoastra de locatie

OBLIGATIILE Dvs in calitate de chirias sunt:

• Trebuie sa va achitati chiria la timp
• Trebuie sa mentineti proprietatea in buna ordine
• Trebuie sa informati proprietarul daca sunt necesare reparatii si sa asigurati accesul proprietarului la proprietate pentru a efectua reparatii
• Trebuie sa acordati acces proprietarului (pe baza de programare) pentru inspectii de rutina
• Trebuie sa informati proprietarul cu privire la persoanele care locuiesc pe proprietate
• Trebuie sa evitati producerea de daune sau neplaceri
• Trebuie sa va asigurati ca nu provocati situatii in care proprietarul sa incalce legea
• Trebuie sa respectati orice conditii speciale din contractul dumneavoastra de locatie, verbale sau scrise

Trebuie sa retineti ca este posibil sa fie mai dificil sa impuneti drepturile dumneavoastra daca ati incalcat conditiile din contractul dumneavoastra de locatie.

Sfat: Inainte de a semna un contract de inchiriere trebuie sa va asigurati ca proprietarul v-a raspuns la toate intrebarile in functie de necesitatile dumneavoastra. De exemplu: daca imobilul are centrala termica proprie, daca are loc de parcare inclus, daca e sau nu mobilat, daca va puteti muta cu animalul de companie etc.

5. Ce trebuie sa verifici cand cumperi o proprietate?

Te-ai hotarat sa cumperi o proprietate? Iata ce trebuie sa verifici pentru a nu avea surprize neplacute.

In primul rand trebuie sa verifici valabilitatea si corectitudinea actelor originale ale proprietatii. Acest lucru il poti face apeland la serviciile unui avocat sau ale unui notar. In cele mai multe cazuri, consultanta nu costa nimic.

Pentru a demonstra ca este proprietar, persoana care vinde casa trebuie sa aiba urmatoarele documente: actele de proprietate ale casei, certificatul de sarcini, un certificat fiscal. Toate acestea sunt necesare si la notar, la incheierea tranzactiei.

1.Certificatul de sarcini cunoscut si sub denumirea de „extras carte funciara" se obtine de la judecatoria in raza careia se afla locuinta. In acest act trebuie sa apara: numele proprietarului care trebuie sa fie identic cu numele persoanei din fata dvs si sa nu fie diferenta de nici macar o initiala; numarul de ordine si numarul cadastral al fiecarui imobil: acest numar este de fapt cel care iti certifica autenticitatea actului si te va ajuta ulterior sa faci verificari sau inscrierea la judecatorie in cartea funciara; suprafata terenului; titlul de proprietate, cu actul de proprietate si demersul juridic prin care a fost detinut- poate fi autorizatie de construire, act de vanzare-cumparare, de la o persoana fizica sau juridica sau de la vreo institutie de stat; mai poate fi obtinut prin mostenire sau donatie; daca are sau nu ipoteca (locuinta este gaj pentru un imprumut) ori comandament (proces pe rol pentru datorii si restrictie de vanzare, pe care o pun de regula asociatiile de proprietari pentru datoriile la intretinere interzicand astfel vanzarea lor); nu este un lucru de neglijat sa afli ca pe casa exista una sau doua ipoteci care ar putea face posibila vanzarea ei prin licitatie sau trecerea in proprietatea altcuiva.

2.Certificatul fiscal este eliberat de circa financiara in raza careia se afla locuinta si arata ca proprietarul are sau nu datorii la plata impozitelor la stat pentru casa; acest document seamana cu o adeverinta, eliberat tot de o institutie a statului, ce va certifica inca o data ca proprietarul este persoana cu numele respectiv.

3.Titlul de proprietate este cel mai important act si trebuie verificat cu atentie. Pe acesta nu trebuie sa apara stersaturi, stampile neclare, semnaturi ilizibile, indescifrabile ale notarilor sau persoanelor oficiale; o persoana poate dobandi o casa prin cumparare, construire, retrocedare, succesiune sau donatie. Fara a fi proprietar al casei, poate avea insa dreptul de a locui sau a se folosi de ea prin dreptul la uzufruct, prin dreptul de uz sau dreptul de abitatie, dreptul de servitute sau dreptul de superficie. O persoana care nu este proprietar dar are aceste drepturi nu are voie sa vanda casa.

Pentru a verifica valabilitatea si corectitudinea documentelor, dar si pentru a preveni eventualele situatii nefavorabile, potentialii cumparatori sunt sfatuiti sa apeleze la serviciile unui avocat.sau notar public

Surse: imopedia.ro, imobiliare.ro, fluximobiliar.ro, arai.ro, apair.ro, asociatiaimobiliara.ro, jurnalul.ro, adevarul.ro, libertatea.ro